成都市房地产行业发展中的问题探讨

第一篇：成都市房地产行业发展中的问题探讨

成都市房地产行业发展中的问题探讨

摘要：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。关键词：房地产市场 ； 城市； 房价； 增长

Abstract

In recent years, China's real estate market continues rapid growth, as countries one pillar industry of national economy has maintained rapid growth played an important role.However, due to the relative immaturity of China's real estate market, real estate investment overheating, price earnings ratio is too high, housing prices rose too fast and other problems gradually exposed, and many cities in the rate of house price growth and urban economic development level is not consistent with the income level of urban residents are not in harmony phenomenon.From the one hand, urban economic development is real estate prices “catalyst”;However, on the other hand.Real estate price growth rates, but it will increase the city's production and living costs, impede the city's economic development, reduce the city's competitiveness.【keywords】: estate market；city；housing prices ；increase

一、成都市房地产涉及的问题

（一）供需不平衡

房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。

除开2010年2月，从2009年3月起，成都楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。南谷地、龙城一号、比华利国际城等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，万科国际、华润置地、中铁二局等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体—一炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入成都楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，成都商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。

（二）城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

（三）通货膨胀因素

根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。

（四）政策因素

适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

（五）投机因素

在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自

己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据成都房地产业内人士介绍，2004年成都就来了一批温州“炒房团”，在春熙路繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。成都市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，锦江、成华、武侯三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的高新区、温江区、龙泉驿区，三大片区中，价格最高的高新区成交均价只有5460元/平方米，价格涨幅惊人。

二、成都市房地产不利因素

（一）抑制了居民的其他消费

房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年成都市城市居民人均可支配收入17590元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

（二）贫富差距大

房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。

（三）降低社会生产和资源配置效率

高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年成都市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。

（四）影响城乡统筹发展

房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。

（五）降低城市的综合竞争力

房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。

三、成都市房地产对策及建议

（一）抑制不合理住房需求

抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。

（二）逐步完善住房金融体系

逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。

（三）控制住房贷款风险

控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

结 语

房地产市场定位不是为定位而定为，市场定位的目的是找准特定的顾客群，提供特色楼盘，在顾客心目中形成深刻的印象。那么在定位之前对影响定位的经济因素、竞争因素、消费者因素等要做的分析。特别是对专业物业市场的供求特性进行定量分析，是从总体上把握房地产市场发展的脉搏，这也是在某个区域有限的土地资源条件下提供适合当地发展要求的物业的有效依据。对影响房产市场定位因素的分析，建立适合中国房地产市场定位的数据库系统，就是将所有因素的信息尽可能量化，形成强大的数据库支持系统和直观的印象。才能克服很多房地产开发商在定位时仅凭经验的局限性，使其定位更具科学性的成分。才能有健全的管理和规范的内部运作，才能巩固在市场上生存的基础，回避市场中的各种风险，找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。当然，万科的品牌塑造还存在不足之处：品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。

第二篇：浅谈我国当前房地产市场发展中存在问题及对策

浅谈我国当前房地产市场发展中存在问题及对策【摘 要】 本文通过对我国房地产市场过快发展中存在的主要问题进行分析，提出了相关的解决对策：政府完善土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及相关企业的行为。

【关键词】 房地产市场；存在问题；对策

房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康的发展［1］。

一、存在的主要问题

1、地区发展不平衡

首先，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

其次，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 西部地区中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区中部地区东部地区。

2、房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，城市化水平始终在提高，年均增加1.5个百分点之多［2］。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。2003-2008年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

3、中低收入居民的住房问题亟待解决

在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。10多年来，我国住房制度改革和住房建设已取得很大的成绩，在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问题。

其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，其主要体现以下四个方面，一是经济适用住房的公平性问题；二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房产生挤出效应的问题；四是在经济适用住房运行与管理中出现的问题。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。

4、房地产投资行为急需调控

房地产投资行为已成为形成现在高房价的主要因素之一，在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资有以下几方面的优势：一是活跃房地产交易，增加

市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。

然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势：第一，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展；第二，房地产投资与股票等投资有着本质的不同，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障；第三，非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下，并且北京、上海等城市房地产的租售比远远低于世界平均水平，这说明我国房地产泡沫已非常严重。

5、国家调控政策实施受阻

针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

二、促进我国房地产市场健康发展的对策

我国政府针房地产市场中存在的问题不断地出台了若干政策，以促进房地产市场的持续健康发展，从“国十一条”到“新国八条”，再到房产税及物业税的试点及逐步实施，但其出台后所起到的效果却不理想。笔者认为，要想真正控制房地产市场的过热发展以及解决房地产供给过程中的种种矛盾和问题，还是要找到有效的途径以及保证国家政策顺利实施的措施：

1、政府完善土地供应制度

（1）加大土地供应结构的调整力度［3］。土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需结构失衡的矛盾［4］。一方面，紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房从供给源头上进行限制；另一方面，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。

（2）建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状，政府对地价进行调控，应着力建设地价的调控体系，增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控，如建立基准价、标定地价和土地出让价等。对此，可参照国外的成功经验。如日本政府每年都在固定的时间公布由官方调查和评价的公示地价。“公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格，它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力，为合理制定土地价格政策，公平进行土地交易提供依据。

（3）规范政府行为，强化土地管理的监控职能。严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外，土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展，只有加强土地管理的监控工作，才能防止区域性的房地产投机，抑制房地产价格的非正常上涨，促进我国房地产市场平稳运行。

2、建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控

我国房地产市场发展过热的主要原因如下:一是成本推动，尤其是土地成本的提高，二是开发商利用政府政策弊端控制供给量改变供求关系制造价格快速上涨趋势，三是社会经济预期导致的投机炒房行为。因此，在监测和控制房地产价格方面，提出以下建议:

（1）建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模［5］。

（2）针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公开

化、透明化，避免信息不对称带来的消费者价格盲区。

（3）在面对社会经济顶期问题，需要全社会形成合理引导市场的氛围。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此，对于房地产市场中的所有主体，政府要承担起责任，引导老百姓树立正确的住房观念和消费，而不是为某经济利益主体不顾百姓的需求。

3、完善住房供应体系和住房保障体系

近年来，特别是2008年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象，比如真正需要的人没有得到保障，而被一些“关系户”得到，因此应该在将来加强监管制度的建设。除此之外，对于现在社会上一些收入不高也不低的“夹心层”，他们负担不起价格昂贵的商品房，又不具备享受保障性住房的条件，因此不得不背上过重的房贷，对于这部分群体也应该有相应的住房供应保障，政府虽已下令供应限房价、限户型的部分商品房，即“限价商品房”，但还没有在各个城市全面供应，因此要在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房和经济适用房建设力度的同时，一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

4、规范房地产开发企业及相关企业的行为

当前，很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为，囤积好房源、隐藏房屋信息，欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频频出现，因此笔者提出以下几点建议：

（1）建立企业的信誉档案。要加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度，在此基础上，要建立企业信誉档案，将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容，在网上公布，建立企业信用管理信息系统，进入系统的信息，不仅作为主管部门评定企业好坏的依据，还要向社会公开，从而扶持一大批信誉良好的企业，治理整顿那些信誉差、经营管理不善的小企业。

（2）对预售合同进行网上备案登记。商品房销售过程中常存在买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等一系列行为，因此应该实施新建的商品房的预售都必须进行预销售合同的网上备案登记制度。开发商申请办理预售许可证。同时，必须上报所有楼盘信息，在地区的房地产交易中心办理网上公开手续，所有消费者都能在网络上查询相对应的在售楼盘的销售情况。网上备案登记制度在使市场更加公开透明，对规范销售行为，正确引导投资和消费起到了积极作用。

（3）规范房地产中介机构的经营方式。中介机构虽然在国内起步较晚，但发展势头较快。中介机构的活跃性是一个国家房地产业走向成熟的重要标志。最近几年，国内大部分地区，新房、二手房以及房屋租赁的发展势头较好，房地产中介市场出现了较大的机会。但目前中介机构的员工素质普遍偏低，使得工作中出现很多以不正当手段谋取私利的行为，因此中介机构要建立健全公司的人员选择、职前培训和在职绩效考核制度，完善对房地产中介相关专业知识的培训，全面提高中介机构员工的综合素质。

【】

［1］ 陈渝文.房地产过快上涨的原因与房产政策之刍议［J］.财经论坛，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我国房地产泡沫现象的成因与对策［J］.江西金融职工大学学报，2010.（12）.［3］ 何元斌.关于房地产价格调控的政策与措施建议［J］.经济研究参考，2006.(55).［4］ 吴淑莲.房地产宏观调控中应注意的若干问题［J］.商业时代，2006.(15).［5］ 魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究［D］.吉林大学，2009.

第三篇：房地产行业绩效管理问题剖析

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房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管 理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。从行业特点来看，一方面，房地产业具有发展不平稳、易受经济波动 影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风 险高等特点;另一方面，房地产开发企业又明显具 有社会责任重(居住条件等)、环境影响程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影响程度高(土地 使用权受用、税、费政策影响等)、与相关行业联动 性强(房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰)等特点。

而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库 存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。经过近十年的发展，房地产行业已经度过了纯粹的利润追求 阶段，房地产企业开始了由“资金密集型”向“人才密集型”转化的过程，长远持续健康发展已经成为了优秀房地产企业追求的目标。

因此，建立能够反映房地产业与房地产企业特点，兼顾企业长期战略发展的绩效评价体系，非 常有利于经营管理者规范其经营行为，有利于对 企业活动进行事前、事中、事后，定期和不定期的绩效评价，有利于企业了解自身的经营状况和 调整确定发展战略。进而，发现目前房地产企业 绩效管理的现状和存在的问题，并进行改进优化，无疑是有效提升房地产企业的管理经营效率的有 效手段。

目前房地产行业的绩效管理实施现状

绩效管理是一种过程，是组织用来衡量和评估员工某一时期的工作表现，与协助员工成长的一种手段和工具。考评作为绩效管理的一个关键环节，核心目的是鉴定员工的真正才能和功绩，使员工才能得以发挥，达到人事互相配合，提高工作效率。

同时论功行赏，做到赏罚分明，使人心服而努力工作。进而根据业绩和能力态度两个维度，对员工进行分类开发管理。只有通过公正、全面、客观的绩 效考评方法，才可产生鼓励员工的积极作用。

良好 的考评方法，在消极方面可以避免员工因待遇不公平和赏罚不分明而产生不满、怨愤和怠工;在积极方面，可以发掘具有潜质的优秀人才，鼓励他们对 工作积极进取，增加企业的凝聚力，无论对企业或员工都是大有裨益的。

由于我国的具体国情，各个房地产公司所处的区域和发展阶段不同，经营管理状况更是参差不齐，对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果 相互之间差异很大。

相对发展比较成熟的公司，能够充分认识到绩效管理的重要性，并积极引入实施了绩效管理手段，比如：万科等公司目前采用了先进的 BSC(平衡记分卡)的绩效管理方法，金地采用了计划考核为核心的绩效管理手段，更多的公司 吸收应用了目标管理的办法。

但是，众多的国内其 他公司目前基本无考核方法，大多数企业较重视员工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度其他方面。在引入绩效管理手段的房地产公司里，绩效结果的 应用大

多在绩效奖金方面能够有所体现，而在更重要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。目前房地产行业绩效管理中的普遍问题和难点

1.绩效管理和公司战略的关联度较低;

2.绩效管理基本上以公司业绩为基础而忽视考虑公司的长远持续发展;

3.考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工的分类指标缺乏，对工程技术类、行 政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不够到位;

4.考核以工作计划为主，忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标;

5.绩效评估沟通反馈机制不尽完善;

6.绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在员工发展方面的应用不足，尤其是在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视;

除以上问题外，多数的企业绩效管理流于形式，或者存在绩效考核困难的问题。究其原因，考核难的原因多数出自企业自身，诸如：

1.由于房地产行 业上规模的企业都是最近几年才发展起来的，管理基础比较薄弱;

2.很多公司没有预算体系或预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持和依据，从而造成绩效考核结果的失真;

3.很多公司没有清晰的职务和职位体系，在绩效指标设计时，核心职能职责的来源就不清楚，岗位的指标的体系就可能存在缺失的现象，从而造成绩效考核的片面和失准;

4.另外，很多公司没有规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准;

5.由于房地产的项目特性，使同一个人的不同时间任务不同，考核指标体系具有变化性和不确 定性;

6.国内可参照企业不多，由于我国的房地产企业发展年限比较短，成熟的标杆企业缺乏等等。

针对以上的状况，目前房地产行业绩效管理的建议如下

一、方法选择：

房地产企业必须根据自身的发展阶段和实际管理经营水平以及人员构成状况，选择适合自身阶段的绩效管理方法，如果管理基础还没有建好，不要一 步登天，直接向万科等看齐采用 BSC。尽量从基础的人事信息(比如职位分析)，预算管理开始做起，采用目标管理法或者KPI等方法做考核。如果企业 基础很好，预算体系比较完全，可以在多种方法中选择适合企业的办法，并且通过人力资源管理信息系 统固化考核。

二、具体的实施步骤

在构建房地产绩效管理体系的过程中，建议参考以下步骤：

建立完善职位体系;

进行工作分析，完善部门职能和岗位职责;

建立完善薪酬体系;

建立完善预算管理体系;

进行流程规划和优化，确立公司权责体系和相关管理制度;

公司战略理清和战略计划分解;

公司层级绩效指标体系建设;

部门层级绩效指标体系分解建设;

岗位绩效指标体系分解建设;

绩效管理制度和操作方法建设完善;

绩效管理体系实施。

三、其他相关建议：

在房地产行业，虽然不同的公司的部门结构不同，但规划和工程部门是主要考核部门和难点。在企 业规模大，多项目运行，人员交叉的情况下，考核体系和考核核算过程会非常复杂，建议有条件的公司 采用专业的人力资源管理信息系统，缓解和达到绩效管理对于数据尤其是财务数据的真实性和及时性的问题。

第四篇：浅谈河南省干洗行业发展中存在的问题及其对策

浅谈河南省干洗行业发展中存在的问题及其对策

摘要：社会的进步，经济的发展，生活水平的提高，高品质的服饰已成为时尚男女无法抵制的诱惑，而高档服饰的洗涤也随之成为人们消费的热点。原始的手洗服装方式已不能满足高质量服装的洗涤要求。方便快捷、卫生高质、价格实惠的干洗店逐渐被大众所推崇，成为服务行业的主角和先锋。面对市场的迫切需求，正规专业化的干洗业由此应运而生，并迅速发展壮大，显示出强劲的发展势头和广阔的市场前景，成为十一世纪最具潜力的黄金产业之一。但是在其发展的过程中仍存在许多问题，根据对问题的分析给出相应的对策，只有把问题最小化才能使其更好地发展。

关键词：干洗行业现状

一、河南省干洗行业的经营现状

近年来河南省干洗行业的发展相当迅速。随着国内人民生活水平的不断提高，高档服装已不再是原来少数高薪阶层的专利，到干洗店去接受洗衣服务的洗衣族队伍在迅速扩张。由于消费观念的转变，加之生活以及工作节奏的加快，一部分先富起来的消费群体和年轻的白领阶层，已将一般衣物也送到洗衣店洗涤，进一步加大了对洗衣市场的需求。在河南省这个生活节奏快的城市，几乎所有人都与干洗店有过交道，随着洗衣行业的高速的发展，一些大型的水洗厂以及大型的干洗连锁企业也相继出现。

（一）目前河南省干洗行业发展仍然落后于市场的需求

减轻日常家务劳动，寻找专业洗衣服务，已成为多数人的洗衣选择。虽然洗衣业近几年得到了迅猛的发展，局部地区的干洗店市场发展较快，基本满足了多层次消费人群的需求；但从我省干洗行业发展现状来看，行业整体发展速度落后于市场需求的增长，技术水平偏低，多数干洗店仍停留在设备简陋、技术粗糙的阶段，尤其中高收入人群的洗衣需求远远没有得到满足。有些高等衣服的需求的多样化决定了任何行业都必然会走向行业细分化，干洗店业正处于初步细分阶段，干洗店工厂虽然具有规模化优势，但随着运输费用和门市租金的提高，干洗店的经营成本不断增加，获利空间不断缩小，导致干洗店难以为继；加之取送时间较长、不能为顾客提供更多增值服务等，传统的干洗店业态势必会逐渐退出历史舞台。

（二）河南省干洗行业的连锁形式飞速发展

干洗行业的发展，与商业连锁模式的发展是密不可分的，近年来，我省连锁业异军突起，对传统的营业销售方式提出了强大的挑战，连锁经营已经被许多企业当成了自身发展的必由之路，连锁经营为一个企业、特别是发展中企业提高自身档次，向大规模发展提供了一个平台。特许经营的核心部分正是代表着产品和服务优势的品牌，这就为特许经营的发展壮大提供了肥沃的土壤。特许经营在洗衣行业的表现尤其突出。

现在河南省洗衣店的连锁经营，主要有两种模式：一是集中洗染，分散收活。二是前店后厂。洗衣店的连锁经营好处在于：其一，方便老百姓，送取方便。其二，设备齐全，员工分工细，各有专长，技术力量雄厚，事故少，洗染质量高。其三，有规模效益，有赔偿能力。其四，处理污染能力强。河南省洗衣业不可否认的一个事实是：伴随着WTO的匆

匆脚步，国外知名洗衣企业纷纷问鼎中国巨大的市场，例如美国的GEP干洗加盟商、康洁全国连锁店、以健康洗衣理念打造的德国卡柏洗衣加盟店等，在让中国老百姓体会了一把绿色健康的环保洗衣消费的同时，为河南省的洗衣业演绎出了新一轮的全盘洗牌。它直接带来的结果是强者更强，弱者关门，也给了河南省本土干洗店致命的一击。

（三）河南省洗衣市场分割为三个层面

当前我省的干洗行业，明显分割为三个层面：一是社区服务。从遍布大街小巷的洗衣店就可以看出，这是非常大的一块市场，随着人们生活节奏的加快和国民经济的进一步发展，这样的洗衣店将越来越多，这些洗衣店担负着直接服务于老百姓的衣着用品和家庭用品的责任；二是功能性洗涤。如宾馆饭店、铁路、医院、民航、部队等大的企事业单位后勤洗涤，这一块带有后勤服务性质，社会化趋势越来越明显，发展速度甚至快于社区服务；三是纺织品和服装的小批量染色、改色、砂洗、织补等等，还有洗涤小化工产品的生产，这是干洗行业的延伸产品，不是主业。

二、河南省干洗行业经营中存在的问题

现在生活节奏的加快，无疑使越来越多的人丧失了在家里洗涤衣服的时间，那些收入较高、工作紧张的社会精英们宁愿把工作之余少得可怜的时间用来休闲，购物甚至陪伴自己的家人，而服装本身的发展，导致了很多高档的服装是无法在家里完成洗涤的，越来越多的服装要求专业的养护技术，因此，把衣服送到专业的洗衣店洗涤成了都市精英们的习惯，甚至，这还将成为一种时尚，使得干洗行业得以迅速的发展。但是，从大的趋势来看，中国洗衣行业仍然具有明显的不足

（一）河南省干洗行业的管理薄弱

1、干洗行业标准和管理规范滞后

由于干洗行业政策、法规、标准的不完整，干洗市场也没有明确的准入门槛，致使整个干洗行业各方面的运行不统一不规范。全国虽有一些地方出台了一些干洗行业的标准和规范性文件，但技术性能指标也不够统一、明确，甚至不够科学合理，影响其可操作性。

干洗行业的国家或行业标准正在起步阶段，而地方标准属于推荐性标准，企业不执行，也无法制约,且各地掌握的尺度相差太大;劳动和社会保障部门未将干洗行业工种纳入从技术工种范围，没有强制要求持证上岗，对从业者的技术水平也没有约束力;各地出台的投诉处理和赔偿办法，多是洗染协会制定的，有的虽征求过消协或有关政府部门意见，但因不是政府的规章制度，得不到社会的承认和法律的认可;环保部门对干洗行业的环保要求也没有针对性标准，执行时与干洗行业的特殊性不相符，也影响了干洗行业的发展。

2、管理不到位，干洗行业协会的作用发挥不够

由于干洗行业在商贸服务行业中是一个小行业，有些政府部门重视不够，有些也无暇顾及，更谈不上管理。有些管理部门还认为洗染行业技术含量不高、入行门槛较低，是解决劳动就业的好手段，故监管也相对松懈。

各地行业协会力量较弱，经济没有来源，在行业企业中的号召力不强，活动开展不起来，加上政府有关部门支持不够等原因，职能与作用难以发挥，在服务、协调、管理上也有一定困难。所以，有些地方虽然成立了协会，但也几乎是空壳.3、价格体系管理的不够完善 干洗店现行收费价格体系管理的不合理性，已经让人无大钱可赚。在价位上，由于干洗行业商业网点过密，造成了价格大战的恶性竞争局面，纷纷将价格降到了让别人无法生存，也使自己难以生存的位置。对于消费者来说愈加合理了，可对商家的生存与发展，造成了极为不合理的一面；在价格体系上，由于干洗店项目单

一、技术单一，形成了比较简单的价格体系，甚至单一的只剩下干洗费。就好比过去的理发店，只有理发项目，从古至今的理发费一涨再涨，才涨到5元／每人。可理发业的发展一再日突破旧格局，在理发之后，又开展烫发、染发、美发、美容、按摩、去皱、美容手术、理疗，往往一个人每个月在“头”上的消费达到了近百元。人们无限赞美美发店给人们带来的新生活。

（二）部分干洗企业生产设备不完善，缺乏诚信 由于普通大众对于干洗认知的贫乏，使行业里出现了很多的杂牌小店，他们的生产设备不全，以假乱真，蒙混过关。真正的干洗店应具备一整套完整的干洗设备，包括干洗机、熨烫机、电热发生器、全蒸汽熨斗、空气压缩机等。但实际上一些干洗店为了节约成本，硬件设备十分简陋。他们很多是以一台干洗机的空壳子装门面，名为干洗，实为水洗，从中谋取暴利，另外一些洗衣店，使用国家行将淘汰的开启式干洗机，其废弃物不仅严重污染环境，而且残留在衣服上的洗涤溶剂也会对人体造成一定的损害。目前除几个经济较发达的大中城市外，其它企业采用的四氯乙烯和石油干洗机90%是开启式的，对环境和从业人员健康都有一定污染和危害。其它溶剂的干洗机，如溴化碳、液态二氧化碳、氟素的全封闭干洗机数量也很少。除少数大型企业外，多数洗染店(包括特许加盟的连锁店)水洗、干洗、烘干、熨烫、消毒、及辅助机械设备等均不同程度的存在着不完善的问题。

(三)干洗行业从业人员文化、技术素质偏低，服务质量不高

从河南省干洗业来讲，一线工人中80%以上只有初中或小学文化水平，技术素质提高的难度较大。企业中具有干洗机器、干洗设备师资格证书的约占5%，其中技师和高级技师不到10%。绝大多数中小企业从业人员是靠师傅带徒弟的办法，学会的业务技术，只会简单操作就上岗干活。大部分企业利润微薄，职工工资低，有员流动快，企业也不愿在职工培训上投入更多，这也是造成从业人员技术素质低的一个重要因素。由于普遍缺乏专业的干洗技术，杂牌洗衣店常常把消费者的衣服洗坏，出现搭色、挂花、衣服丢失、变形等洗涤事故，消费者索赔现象层出不穷，造成了洗衣店和消费者关系紧张，相关行业协会和职能部门疲于奔波但是收效甚微。

而且由于从业人员并没有接受过良好而严格的培训，就直接上岗，普遍的服务态度并不是很好，在这个靠质量和服务才能制胜的环境下，想要很好的生存下去并不是一件容易的事。

(四)干洗质量检测机构跟不上，洗衣纠纷无法解决

河南省目前还没有一个相对独立，且有权威性的干洗质量检测机构。在河南省虽然成立了检测站点，但设备简陋，检测手段有限，有些甚至仅靠一些有一定经验的老师傅目测，可靠性和说服力经常受到质疑，事故鉴定没有统一标准，尺度也很难把握。因此再出现什么洗衣纠纷的时候无法准确的鉴定事故的原因出自哪一方，导致纠纷的无法解决。

(五)干洗店恶性竞争 干洗行业是投资主要是前期设备投入和房租，有些干洗店为打击竞争对手而采用低价竞争，导致一些专业干洗店无利可图或仅有薄利。有些小店以低成本、低质量、低价位运作，恶性竞争市场，冲击档次较高的品牌店，前几年某些地区还出现了“一元店”。一些企业为固守阵地，有些干洗店十几年不敢提升(甚至下调)，而房租、水电汽的提价，人员经费的增加，管理成本的提高，加上先进干洗设备与化料、辅料的使用，使得干洗店的成本投入却大大增加，利润空间越来越小。入不敷出的经营，就难以在人员培训和设备更新上再投入，如此恶性循环，制约了干洗行业服务质量的提高。

三、解决目前河南省干洗行业存在问题的基本对策

（一）政府要加大支持力度，完善相应的制度

在政策法规上，建立符合我国国情的行业标准与行业文化。因为只有得到了政府的支持，这样洗衣协会才能更好地约束河南省的洗衣店。由于河南省的洗衣店，绝大多数是老旧的行将淘汰的设备，落后的缺乏保障的技术，而相当多的连锁企业只图销售设备，忽视管理，采取杀鸡取卵的方式发展加盟商，导致河南省市场上出现了一大批不死不活、缺少生机、管理松散的洗衣店，给行业的整体发展带来了新的障碍。行业急切需要出现一个一统江湖、号令群雄的霸主。

（二）加强行业的诚信建设

诚信是我国中华民族的优良美德，它是企业生存和发展的基石。如果一个企业对内对外都讲诚信，就会赢得创业和发展的机遇。只有讲诚信，人们才愿意与我们企业打交道、谈生意。如果不守信用，不讲信誉，就会造成内部人心涣散，外部恶名远扬，终究会轰然倒地。企业的宣传，应当是真实的展示，我们不存在任何欺骗消费者的不实宣传，相信消费者的眼睛是雪亮的，他们能够从自己所得到的服务里，看出什么才是真正的健康洗涤，什么才是真正的环保洗涤，只有和消费者之间建立了和睦，信赖，愉快的良性消费、服务氛围，才能打动消费者。

（三）培养从业人员的文化、技术素质，提高服务质量

服务质量是关系行业生死存亡的大事，质量的高低直接影响到企业的形象。因此行业需要高素质的人才简历企业的想象，加强行业基础建设，形成完整的干洗行业人才培养体系，提高行业从业人员的技术技能和整体素质。只有提高了每个从业人员的素质，才能挽住顾客的心。同时干洗企业应该具有高素质的设备维护人才随时巡查，随时解决干洗店内设备出现的问题并指导对设备进行维护，保障设备随时处于最佳运转状态，同时，这些技术人才应负责指导干洗连锁店重点培养设备维护人员和技术人员。

（四）建立完善的质量检测体系

河南省应当设立一个相对独立，且有权威性的干洗质量检测机构。引进完善的检测设备和一些专业的检测人员，这样才会具有可靠性和说服力。有了这样的机构，当洗衣店出现技术问题时，才能用最具可靠性的手段来鉴定洗涤事故，才能是纠纷得以解决而不是置之不理。

（五）建立反恶性竞争的防御体系

对于企业，应当建立相应的反恶性竞争的防御体系。行业主管部门，应当出台相关的行业标准来保证服务与产品质量的稳定性与持久性，防止小企业利用不正当的手段低价竞争。

第五篇：活性炭行业在发展中存在的问题及解决方法

活性炭在净水行业中得到了很大的发展，材料的紧张就会影响活性炭行业的发展的步伐。

1、活性炭行业无序建厂、内耗严重。由于企业建设中没有管理部门的统一规划、协调，部分企业处于盲目发展中。生产厂几年内就由原来的几家发展到五十多家，且大部门是仓促投产的小企业，只能生产低档次的普通产品，严重地浪费了资源，同时也造成了市场的混乱。

2、优质原材料供应紧张。作为生产活性炭的主要原材料--精煤，目前已经出现供应紧张的现象，大量开采的优质活性炭生产用煤，被用作动力煤，大量被烧掉，适合做活性原煤赿来赿少，活性炭的竞争优势将赿来赿少。

3、产品科技含量低。大同活性炭工业在技术开发方面较落后，生产的产品档次低，普通炭居多，科技含量低，产品用途单一，造成了原材料的大量浪费。

4、环境污染严重。目前专门生产半成品一炭化料的工厂，由于资金短缺，设备简陋，烟气不作处理，特别是坑烧的料更是黄烟漫天，环境污染严重。

我们应加快解决活性炭原材料的问题：

1、召开专门的活性炭原材料座谈会，制定措施，限制盲目开采，对资源进行合理的保护。制定活性炭行业准入仙制，避棉优质资源的浪费。

2、在活性炭生产工艺技术方面加大高新技术的开发应用，突破单一原材料的限制，增加可持续利用资源的来源。

3、发展规模化生产，便于采用先进的环保技术，达到清洁生产。

具体措施;

1、利用配煤技术。利用各煤种的不同特性，使用多品种的原煤通过科学合理的配比，达到调整活性炭产品孔隙结构的目的，从而生产出科技含量高、附加值高、市场应用前景广的成型活性炭产品。

2、在生产工艺上，采用低温预氧化技术，研究原材料炭化的新工艺。同时寻找更多的煤种，利用低温预氧化技术，突破其难以活化的束缚，从而生产出高附加值的破碎活性炭产品。

3、依据活性炭主要是利用碳结构的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛废渣、玉米轴、果木技、果壳等，通过先进的加工技术，生产高品质的木质活性炭，丰富活性炭的品种。

4、在有污染的炭化生产工序应用成熟的高温焚烧技术、尾气净化除焦技术、余热锅炉利用节能技术，达到活性炭企业的清洁生产。

至今活性炭企业的规模均小，经济效益高，技术比较落后，环境的污染比较严重，在剧烈的竞争中，很难得到发展。为了改善地区活性炭才材料的落后，应该调整活性炭产业的结构，生产高科技、高档的活性炭产品，为未来活性炭产业的发展带来重大的贡献，达到国内领先的技术水平。

项目技术的创造性、先进性在于：

（1）制造原料完全本土化。本项目采用多种原料“优势互补”，相互调合不足之处，使调制出的混合原料粉体性能与世界上著名的低灰优质粘煤性能相当，解决了原料国产化这一困扰了煤质炭行业几十年难题，高高档水处理活性炭的国产化进和扫清了最大的障碍。

（2）简便易行的活性炭调孔技术。项目采用不同煤种混配技术，利用各煤种的“特征初始孔”的差异，按不同混配比例来调整最终产品的孔结构特性。

（3）氧化预处理技术的成功应用。原料经氧化后，活化速率明显提高，同时活化工序产品得率至少可提高10%。

（4）独特的后处理精制技术和工艺。本项目制造的高档成型活性炭产品具有低氟、低水溶灰、低酸溶灰等特点，用作食品、药品级吸附剂，填补了国内宽质活性炭产品系列的空白。

2、项目利用先进的环保技术，彻底解决了活性炭炭化料生产对环境造成的污染。

活性炭是环保产品，无污染、无公害、可以净化空气、净化水、在各种行业上广泛应用，有利于保护环境。但是活性炭在生产炭化过程中会产生烟气、筛分过程中会产生粉尘，对环境造成污染。本项目利用先进的环保技术，通过合理的治理措施，减少了烟气、粉尘对环境的影响，不会对环境造成污染，达到了保护环境的目的。

（1）粉尘的回收再利用：

在生产过程中，多数采用的是机械化程度较高的设备对原料及产品进行的处理，不可避免会产生细微粒的粉尘，为达到清洁生产的要求，既保护了环境，又使资源得到了充分利用，环境效益两兼顾。

（2）炭化烟气的治理及显热回收利用：

炭化后产生的尾气对其进行保护及焚烧，焚烧产生的高温尾气先利用锅炉回收中的能量提高热的利用率，保持干净的环境，排空后的尾气可以达到国家规定的标准。活性炭主要是利用碳 结构的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛废渣玉米轴、果木技、果壳等，通过先进的加工技术，生产高品质的木质活性炭、果壳活性炭等，丰富活性炭的品种。

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